Kategorie
prawnik OZE Spory regulacyjne przed Sądem Okręgowym w Warszawie Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Podstawowe informacje na temat umowy dzierżawy

Podstawowe informacje na temat umowy dzierżawy

kancelaria odnawialne źródła energii

Czas, na jaki zawierana jest umowa dzierżawy, wiążąca właściciela gruntu z organizatorem farmy fotowoltaicznej, niejednokrotnie trwa dłużej niż małżeństwo. Rozstanie stron umowy, na podstawie której dokonano inwestycji o znacznej wartości, zwłaszcza finansowanej kredytem bankowym – również jest bolesne. I tak samo jak rozwód, niesie za sobą konieczność dokonywania skomplikowanych rozliczeń.

Sytuacja może się dodatkowo skomplikować, jeżeli organizator farmy fotowoltaicznej adaptuje umowę dzierżawy pod OZE znalezioną w Internecie. Oczywiście, w sieci można czasem znaleźć dobrą umowę, która może stać się bazą do dalszych negocjacji. Warto jednak korzystać z gotowych wzorców świadomie.

Prawo cywilne nie jest czarną magią – każdy może poznać podstawowe pojęcia. Żeby świadomie zawierać umowy oraz negocjować ich warunki, warto mieć podstawową wiedzę na temat przepisów dotyczących dzierżawy.

Niniejszy artykuł ma na celu przybliżenie podstawowych pojęć, przydatnych stronom umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną.

Umowa może różnić się od ustawowego wzorca

Przepisy kodeksu cywilnego, regulujące stosunki umowne, mają co do zasady charakter względnie obowiązujący. Oznacza to, że mogą być wolą stron zmienione w umowie. Dzięki temu umowa może być dostosowana do potrzeb i możliwości stron.

Charakterystyka umowy dzierżawy

Zgodnie z art. 693 § 1 kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania
i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony,
a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. W praktyce czynsz jest wypłacany w pieniądzu. Wydaje się jednak możliwa sytuacja, w której świadczeniem dzierżawcy byłaby produkowana na dzierżawionym gruncie energia elektryczna.

Czynsz może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków (693 § 2).

Z powyższego wynika, że jeżeli strony tak postanowią, wynagrodzenie właściciela nieruchomości może być uzależnione od dochodów uzyskiwanych przez instalację OZE.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 5 października 2012 r. w sprawie prowadzonej pod sygnaturą IV CSK 244/12 stwierdził, że umowa dająca stronie uprawnienie do uzyskiwania dochodów ze sprzedaży energii elektrycznej otrzymywanej przez przetworzenie energii wiatrowej za pomocą turbin wiatrowych w zamian za periodyczne świadczenie pieniężne określane jako procent od wartości sprzedanej energii elektrycznej jest umową nienazwaną, do której, w zakresie nią nieobjętym, mogą mieć odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego
o dzierżawie.

Jak nazywają się strony umowy dzierżawy

Właściciel gruntu – wydzierżawiający

Osoba, która za opłatą korzysta z gruntu i na nim zarabia – dzierżawca.

Czy dzierżawca może zmienić przeznaczenie gruntu

Zgodnie z art. 696 kodeksu cywilnego, dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Co się stanie z urządzeniami zainstalowanymi przez dzierżawcę po ustaniu umowy

Do umowy dzierżawy odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy o najmie.  Zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Moim zdaniem już w umowie dzierżawy warto precyzyjnie określić, co stanie się z ulepszeniami po rozwiązaniu umowy.

Czy można rozwiązać umowę z dzierżawcą, który zalega z czynszem

Zgodnie z regulacją kodeksową, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Przykładowe kwestie, na które warto zwrócić uwagę negocjując umowę

  • Kiedy nastąpi wydanie nieruchomości dzierżawcy?
  • Czy potrzebny jest podział geodezyjny gruntu? Kto za taki podział zapłaci?

Zdarza się, że w umowach zawierane są postanowienia, które mają na celu dostosowanie wielkości dzierżawionego gruntu do ostatecznego kształtu farmy fotowoltaicznej.

  • Czy rolnik oddający w dzierżawy swoją ziemię (wydzierżawiający) będzie uprawniony do korzystania z dzierżawionej działki, np. wypasania tam bydła? Czy będzie mógł zabrać skoszoną trawę?
  • Prawo wejścia na dzierżawiony teren a także prawo przechodu i przejazdu przez inne tereny wydzierżawiającego

W umowach dzierżawy pod projekty PV niejednokrotnie zawierane są postanowienia, które uprawniają dzierżawcę do wejścia na teren projektowanej farmy fotowoltaicznej jeszcze zanim dzierżawca będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia właścicielowi gruntu. Ponadto, ze względu na kształt działki, dostępność infrastruktury etc., dzierżawca zapewnia sobie prawo do przechodu i przejazdu przez grunty nie objęte umową dzierżawy, należące do wydzierżawiającego (np. będącego rolnikiem). Warto, negocjując stawkę czynszu, mieć na względzie wskazane niedogodności.

  • Od jakiego momentu dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu (właścicielowi gruntu)?

W praktyce wiele zależy od negocjacji miedzy właścicielem gruntu a przedsiębiorcą zainteresowanym wzięciem gruntu w dzierżawę. Można wyobrazić sobie następujące rozwiązania:

– od dnia zawarcia umowy,

– od dnia, w którym dzierżawca uzyskał prawo wejścia na dzierżawioną nieruchomość dla siebie i osób, które na niego pracują,

– od dnia uzyskania pozwolenia na budowę,

– od dnia powzięcia informacji o wygraniu aukcji OZE,

– od dnia rozpoczęcia robót budowlanych,

– od dnia pierwszego wytworzenia energii elektrycznej.

  • Prawo do przeprowadzenia kabli i przewodów elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych.
  • Służebności pod infrastrukturę elektroenergetyczną i telekomunikacyjną.
  • Zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz inne zgody, upoważnienia etc. wymagane przez obowiązujące przepisy lub wynikające z potrzeb procesu inwestycyjnego.

Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Umowa dzierżawy jest stosunkiem zobowiązaniowym.

  • Ujawnienia praw dzierżawcy w księdze wieczystej.

Jak wynika z art. 31  ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W związku z tym, jeżeli podstawę wpisu stanowić ma umowa, powinna być opatrzona notarialnie poświadczonym podpisem właściciela nieruchomości. Podpis notarialnie poświadczony jest czym innym niż akt notarialny.

  • Naprawa szkód na gruncie dzierżawionym oraz na innych gruntach wydzierżawiającego.
  • Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, zakres ubezpieczenia.
  • Możliwość zebrania pozostawionych zasiewów, zagwarantowanie możliwości zebrania płodów rolnych przed rozpoczęciem robót budowlanych.

Trzeba mieć na względzie, że dzierżawca korzystający z aukcyjnego systemu wsparcia jest zobowiązany do zrealizowania inwestycji w określonym czasie.

Model biznesowy wielu organizatorów farm fotowoltaicznych zakłada sprzedaż projektu po dopełnieniu wszystkich formalności oraz wygraniu aukcji OZE. W takiej sytuacji przenoszone są uprawnienia z zawartych umów oraz wydanych decyzji.

  • Zobowiązanie się właściciela gruntu (wydzierżawiającego) do określonych czynności, np. wycinki drzew, rozebrania budynków etc.
  • Zobowiązanie wydzierżawiającego do powstrzymywania się od określonych czynności, np. do powstrzymania się od wznoszenia budynków w określonej odległości od farmy i powyżej określonej wysokości, obowiązek powstrzymywania się od sadzenia drzew.

Ze względu na długość trwania umowy najmu, ustalając wysokość czynszu dzierżawnego trzeba mieć na względzie ograniczoną użyteczność gruntów sąsiadujących z planowaną farmą fotowoltaiczną.

  • Uregulowanie kwestii nadzoru wizyjnego (problem rejestrowania obrazu na nieruchomości wydzierżawiającego).
  • Zakres prawa do korzystania z dróg i innych elementów infrastruktury, wzniesionej przez dzierżawcę lub na jego koszt.
  • Prawo pierwokupu przysługującego dzierżawcy.

Zgodnie z art. 597 § 1 kodeksu cywilnego, rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

  • Kto uiszcza opłaty i podatki związane z nieruchomością
  • Prawo własności urządzeń
  • Czy można wypowiedzieć umowę dzierżawy w stosunku do poszczególnych działek objętych umową, czy też w stosunku do przedmiotu dzierżawy jako całości?
  • Kiedy wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę?
  • Zaniechanie inwestycji jako przesłanka wypowiedzenia umowy.
  • właściwość sądu.

W wielu przypadkach dzierżawcą będzie spółka zarejestrowana w miejscowości oddalonej od dzierżawionego gruntu. Prowadzenie sporu z dala od miejsca zamieszkania lub siedziby może wiązać się z dużą niedogodnością zarówno dla wydzierżawiającego, jak również dla dzierżawcy. Warto zatem zwrócić uwagę na klauzulę w umowie, która stanowi o tym, gdzie będą rozstrzygane ewentualne spory.

Zasadą jest, że powództwo w sprawach dotyczących dzierżawy wytacza się według właściwości ogólnej, albo przed sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Korzystając z usług radcy prawnego lub adwokata, specjalizującego się
w inwestycjach w odnawialne źródła energii, łatwiej jest wynegocjować i precyzyjnie zapisać warunki umowy. Dobra, szyta na miarę umowa pozwala na uniknięcie wielu niedomówień i zapobieżenie ewentualnym konfliktom. Nie bez znaczenia jest również tzw. bankowalność projektu.

Kategorie
prawnik OZE

Instalacja fotowoltaiczna na dachu zabytkowego budynku

Instalacja fotowoltaiczna na dachu zabytkowego budynku

Instalacje fotowoltaiczne coraz częściej pojawiają się na dachach budynków w polskich miastach. Czy możliwe jest zainstalowanie paneli fotowoltaicznych na dachu zabytkowego budynku?

Inwestycja w instalację PV w gmachu rządowym – przykład z góry

Ministerstwo Przedsiębiorczości i Technologii poinformowało
o zamontowaniu na swoim dachu trzech instalacji prosumenckich. Siedziba Ministerstwa mieści się w zabytkowym Budynku Państwowej Komisji Planowania Gospodarczego. Gmach znajduje się w Warszawie przy placu Trzech Krzyży 3/5.

Siedziba Ministerstwa:

  1. została ujęta w gminnej ewidencji zabytków nieruchomych,
  2. znajduje się na terenie założenia urbanistycznego Placu Trzech Krzyży, wpisanego do rejestru zabytków,
  3. zlokalizowany jest na obszarze objętym ochroną prawną, jako uznany pomnik historii „Warszawa – historyczny zespół miasta z Traktem Królewskim i Wilanowem”.

Zgodnie z art. 36 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru.

Ochrona konserwatorska ww. obiektu polega w szczególności na zachowaniu jego historycznie utrwalonej bryły, gabarytów, wyglądu architektonicznego i wystroju (w tym wykończenie elewacji, detalu architektonicznego oraz stolarki okiennej i drzwiowej).

Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków decyzją z dnia 20 maja 2020 r., pozwolił na instalację paneli fotowoltaicznych na dachu gmachu.

 

Jak uzyskać pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych na zabytku

 

Wniosek o prowadzenie robót budowlanych należy złożyć do właściwego miejscowo wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Co powinien zawierać wniosek o prowadzenie robót budowlanych

Wniosek o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych zawiera:
1) imię, nazwisko i adres lub nazwę, siedzibę i adres wnioskodawcy;
2) wskazanie zabytku, z uwzględnieniem miejsca jego położenia; 3) wskazanie numeru księgi wieczystej nieruchomości objętej wnioskiem, o ile jest założona.
Jakie załączniki należy dołączyć do wniosku
Do wniosku o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych dołącza się:
1) projekt budowlany, część projektu budowlanego w zakresie niezbędnym do oceny wpływu planowanych robót budowlanych na zabytek albo program robót budowlanych;
2) dokument potwierdzający posiadanie przez wnioskodawcę tytułu prawnego do korzystania z zabytku, uprawniającego do występowania z tym wnioskiem.
Program robót budowlanych zawiera imię i nazwisko autora oraz informacje niezbędne do oceny wpływu robót na zabytek,
w szczególności:
1) opis stanu zachowania zabytku;
2) wskazanie przewidzianych rozwiązań budowlanych, w formie opisowej i rysunkowej;
3) wskazanie przewidzianych do zastosowania metod, materiałów i technik.
W przypadku dołączenia do wniosku o wydanie pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych, programu robót budowlanych, wojewódzki konserwator zabytków może wezwać wnioskodawcę do złożenia projektu budowlanego, jeśli program robót budowlanych jest niewystarczający do oceny wpływu planowanych robót budowlanych na zabytek, w terminie nie krótszym niż 14 dni z pouczeniem, że niezłożenie projektu budowlanego spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpoznania.

Gdy trzeba wnieść odwołanie od decyzji

W przypadku decyzji odmownej, można wnieść odwołanie do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Pozostałe formalności

Pozwolenie od wojewódzkiego konserwatora zabytków nie zwalnia z obowiązku uzyskania pozwoleń i zgłoszeń przewidzianych przepisami prawa.

Wyciąg z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:

art. 89 pkt 2 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami   Organami ochrony zabytków są:
1)   minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego, w imieniu którego zadania i kompetencje, w tym zakresie, wykonuje Generalny Konserwator Zabytków;
2)   wojewoda, w imieniu którego zadania i kompetencje, w tym zakresie, wykonuje wojewódzki konserwator zabytków.
art. 91 ust. 4 pkt 4  ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami   Do zadań wykonywanych przez wojewódzkiego konserwatora zabytków należy w szczególności: wydawanie, zgodnie z właściwością, decyzji, postanowień i zaświadczeń w sprawach określonych w ustawie oraz w przepisach odrębnych;
art. 6 ust. 1 pkt 1  ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami   Ochronie i opiece podlegają, bez względu na stan zachowania:
1)   zabytki nieruchome będące, w szczególności:
a)  krajobrazami kulturowymi, b)  układami urbanistycznymi, ruralistycznymi i zespołami budowlanymi,
c)  dziełami architektury i budownictwa,
d)  dziełami budownictwa obronnego,
e)  obiektami techniki, a zwłaszcza kopalniami, hutami, elektrowniami i innymi zakładami przemysłowymi,
f)  cmentarzami,
g)  parkami, ogrodami i innymi formami zaprojektowanej zieleni,
h)  miejscami upamiętniającymi wydarzenia historyczne bądź działalność wybitnych osobistości lub instytucji;
art. 7 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami   Formy ochrony zabytków:
1)   wpis do rejestru zabytków; 1a)   wpis na Listę Skarbów Dziedzictwa;
2)   uznanie za pomnik historii; 3)   utworzenie parku kulturowego;
4)   ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.
art. 36 ust. 1  ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami   Pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków wymaga:
1)    prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru, w tym prac polegających na usunięciu drzewa lub krzewu z nieruchomości lub jej części będącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem lub inną formą zaprojektowanej zieleni; 2)   wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku;
3)   prowadzenie badań konserwatorskich zabytku wpisanego do rejestru;
4)   prowadzenie badań architektonicznych zabytku wpisanego do rejestru;
5)   prowadzenie badań archeologicznych;
6)   przemieszczanie zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru;
7)   trwałe przeniesienie zabytku ruchomego wpisanego do rejestru, z naruszeniem ustalonego tradycją wystroju wnętrza, w którym zabytek ten się znajduje;
8)   dokonywanie podziału zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru;
9)   zmiana przeznaczenia zabytku wpisanego do rejestru lub sposobu korzystania z tego zabytku;
10)   umieszczanie na zabytku wpisanym do rejestru: urządzeń technicznych, tablic reklamowych lub urządzeń reklamowych w rozumieniu art. 2 pkt 16b i 16c ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, z późn. zm.) oraz napisów, z zastrzeżeniem art. 12 ust. 1; 11)   podejmowanie innych działań, które mogłyby prowadzić do naruszenia substancji lub zmiany wyglądu zabytku wpisanego do rejestru, z wyłączeniem działań polegających na usuwaniu drzew lub krzewów z terenu nieruchomości lub jej części niebędącej wpisanym do rejestru parkiem, ogrodem albo inną formą zaprojektowanej zieleni; 12)  poszukiwanie ukrytych lub porzuconych zabytków ruchomych, w tym zabytków archeologicznych, przy użyciu wszelkiego rodzaju urządzeń elektronicznych i technicznych oraz sprzętu do nurkowania.