Kancelaria Regulacyjna

Podstawowe informacje na temat umowy dzierżawy

kancelaria odnawialne źródła energii

Czas, na jaki zawierana jest umowa dzierżawy, wiążąca właściciela gruntu z organizatorem farmy fotowoltaicznej, niejednokrotnie trwa dłużej niż małżeństwo. Rozstanie stron umowy, na podstawie której dokonano inwestycji o znacznej wartości, zwłaszcza finansowanej kredytem bankowym – również jest bolesne. I tak samo jak rozwód, niesie za sobą konieczność dokonywania skomplikowanych rozliczeń.

Sytuacja może się dodatkowo skomplikować, jeżeli organizator farmy fotowoltaicznej adaptuje umowę dzierżawy pod OZE znalezioną w Internecie. Oczywiście, w sieci można czasem znaleźć dobrą umowę, która może stać się bazą do dalszych negocjacji. Warto jednak korzystać z gotowych wzorców świadomie.

Prawo cywilne nie jest czarną magią – każdy może poznać podstawowe pojęcia. Żeby świadomie zawierać umowy oraz negocjować ich warunki, warto mieć podstawową wiedzę na temat przepisów dotyczących dzierżawy.

Niniejszy artykuł ma na celu przybliżenie podstawowych pojęć, przydatnych stronom umowy dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną.

Umowa może różnić się od ustawowego wzorca

Przepisy kodeksu cywilnego, regulujące stosunki umowne, mają co do zasady charakter względnie obowiązujący. Oznacza to, że mogą być wolą stron zmienione w umowie. Dzięki temu umowa może być dostosowana do potrzeb i możliwości stron.

Charakterystyka umowy dzierżawy

Zgodnie z art. 693 § 1 kodeksu cywilnego, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania
i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony,
a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. W praktyce czynsz jest wypłacany w pieniądzu. Wydaje się jednak możliwa sytuacja, w której świadczeniem dzierżawcy byłaby produkowana na dzierżawionym gruncie energia elektryczna.

Czynsz może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków (693 § 2).

Z powyższego wynika, że jeżeli strony tak postanowią, wynagrodzenie właściciela nieruchomości może być uzależnione od dochodów uzyskiwanych przez instalację OZE.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 5 października 2012 r. w sprawie prowadzonej pod sygnaturą IV CSK 244/12 stwierdził, że umowa dająca stronie uprawnienie do uzyskiwania dochodów ze sprzedaży energii elektrycznej otrzymywanej przez przetworzenie energii wiatrowej za pomocą turbin wiatrowych w zamian za periodyczne świadczenie pieniężne określane jako procent od wartości sprzedanej energii elektrycznej jest umową nienazwaną, do której, w zakresie nią nieobjętym, mogą mieć odpowiednie zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego
o dzierżawie.

Jak nazywają się strony umowy dzierżawy

Właściciel gruntu – wydzierżawiający

Osoba, która za opłatą korzysta z gruntu i na nim zarabia – dzierżawca.

Czy dzierżawca może zmienić przeznaczenie gruntu

Zgodnie z art. 696 kodeksu cywilnego, dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Co się stanie z urządzeniami zainstalowanymi przez dzierżawcę po ustaniu umowy

Do umowy dzierżawy odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy o najmie.  Zgodnie z art. 676 kodeksu cywilnego, jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Moim zdaniem już w umowie dzierżawy warto precyzyjnie określić, co stanie się z ulepszeniami po rozwiązaniu umowy.

Czy można rozwiązać umowę z dzierżawcą, który zalega z czynszem

Zgodnie z regulacją kodeksową, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Przykładowe kwestie, na które warto zwrócić uwagę negocjując umowę

  • Kiedy nastąpi wydanie nieruchomości dzierżawcy?
  • Czy potrzebny jest podział geodezyjny gruntu? Kto za taki podział zapłaci?

Zdarza się, że w umowach zawierane są postanowienia, które mają na celu dostosowanie wielkości dzierżawionego gruntu do ostatecznego kształtu farmy fotowoltaicznej.

  • Czy rolnik oddający w dzierżawy swoją ziemię (wydzierżawiający) będzie uprawniony do korzystania z dzierżawionej działki, np. wypasania tam bydła? Czy będzie mógł zabrać skoszoną trawę?
  • Prawo wejścia na dzierżawiony teren a także prawo przechodu i przejazdu przez inne tereny wydzierżawiającego

W umowach dzierżawy pod projekty PV niejednokrotnie zawierane są postanowienia, które uprawniają dzierżawcę do wejścia na teren projektowanej farmy fotowoltaicznej jeszcze zanim dzierżawca będzie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia właścicielowi gruntu. Ponadto, ze względu na kształt działki, dostępność infrastruktury etc., dzierżawca zapewnia sobie prawo do przechodu i przejazdu przez grunty nie objęte umową dzierżawy, należące do wydzierżawiającego (np. będącego rolnikiem). Warto, negocjując stawkę czynszu, mieć na względzie wskazane niedogodności.

  • Od jakiego momentu dzierżawca zobowiązany jest płacić wydzierżawiającemu (właścicielowi gruntu)?

W praktyce wiele zależy od negocjacji miedzy właścicielem gruntu a przedsiębiorcą zainteresowanym wzięciem gruntu w dzierżawę. Można wyobrazić sobie następujące rozwiązania:

– od dnia zawarcia umowy,

– od dnia, w którym dzierżawca uzyskał prawo wejścia na dzierżawioną nieruchomość dla siebie i osób, które na niego pracują,

– od dnia uzyskania pozwolenia na budowę,

– od dnia powzięcia informacji o wygraniu aukcji OZE,

– od dnia rozpoczęcia robót budowlanych,

– od dnia pierwszego wytworzenia energii elektrycznej.

  • Prawo do przeprowadzenia kabli i przewodów elektroenergetycznych i telekomunikacyjnych.
  • Służebności pod infrastrukturę elektroenergetyczną i telekomunikacyjną.
  • Zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane oraz inne zgody, upoważnienia etc. wymagane przez obowiązujące przepisy lub wynikające z potrzeb procesu inwestycyjnego.

Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Umowa dzierżawy jest stosunkiem zobowiązaniowym.

  • Ujawnienia praw dzierżawcy w księdze wieczystej.

Jak wynika z art. 31  ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. W związku z tym, jeżeli podstawę wpisu stanowić ma umowa, powinna być opatrzona notarialnie poświadczonym podpisem właściciela nieruchomości. Podpis notarialnie poświadczony jest czym innym niż akt notarialny.

  • Naprawa szkód na gruncie dzierżawionym oraz na innych gruntach wydzierżawiającego.
  • Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, zakres ubezpieczenia.
  • Możliwość zebrania pozostawionych zasiewów, zagwarantowanie możliwości zebrania płodów rolnych przed rozpoczęciem robót budowlanych.

Trzeba mieć na względzie, że dzierżawca korzystający z aukcyjnego systemu wsparcia jest zobowiązany do zrealizowania inwestycji w określonym czasie.

Model biznesowy wielu organizatorów farm fotowoltaicznych zakłada sprzedaż projektu po dopełnieniu wszystkich formalności oraz wygraniu aukcji OZE. W takiej sytuacji przenoszone są uprawnienia z zawartych umów oraz wydanych decyzji.

  • Zobowiązanie się właściciela gruntu (wydzierżawiającego) do określonych czynności, np. wycinki drzew, rozebrania budynków etc.
  • Zobowiązanie wydzierżawiającego do powstrzymywania się od określonych czynności, np. do powstrzymania się od wznoszenia budynków w określonej odległości od farmy i powyżej określonej wysokości, obowiązek powstrzymywania się od sadzenia drzew.

Ze względu na długość trwania umowy najmu, ustalając wysokość czynszu dzierżawnego trzeba mieć na względzie ograniczoną użyteczność gruntów sąsiadujących z planowaną farmą fotowoltaiczną.

  • Uregulowanie kwestii nadzoru wizyjnego (problem rejestrowania obrazu na nieruchomości wydzierżawiającego).
  • Zakres prawa do korzystania z dróg i innych elementów infrastruktury, wzniesionej przez dzierżawcę lub na jego koszt.
  • Prawo pierwokupu przysługującego dzierżawcy.

Zgodnie z art. 597 § 1 kodeksu cywilnego, rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

  • Kto uiszcza opłaty i podatki związane z nieruchomością
  • Prawo własności urządzeń
  • Czy można wypowiedzieć umowę dzierżawy w stosunku do poszczególnych działek objętych umową, czy też w stosunku do przedmiotu dzierżawy jako całości?
  • Kiedy wydzierżawiający może wypowiedzieć umowę?
  • Zaniechanie inwestycji jako przesłanka wypowiedzenia umowy.
  • właściwość sądu.

W wielu przypadkach dzierżawcą będzie spółka zarejestrowana w miejscowości oddalonej od dzierżawionego gruntu. Prowadzenie sporu z dala od miejsca zamieszkania lub siedziby może wiązać się z dużą niedogodnością zarówno dla wydzierżawiającego, jak również dla dzierżawcy. Warto zatem zwrócić uwagę na klauzulę w umowie, która stanowi o tym, gdzie będą rozstrzygane ewentualne spory.

Zasadą jest, że powództwo w sprawach dotyczących dzierżawy wytacza się według właściwości ogólnej, albo przed sąd właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Korzystając z usług radcy prawnego lub adwokata, specjalizującego się
w inwestycjach w odnawialne źródła energii, łatwiej jest wynegocjować i precyzyjnie zapisać warunki umowy. Dobra, szyta na miarę umowa pozwala na uniknięcie wielu niedomówień i zapobieżenie ewentualnym konfliktom. Nie bez znaczenia jest również tzw. bankowalność projektu.

Dla właścicieli gruntów

negocjacje umów dzierżawy pod

PV oraz turbiny wiatrowe

Zaangażowanie radcy prawnego przy umowie dzierżawy jest inwestycją,
która może procentować przez wiele lat.

szybko
fachowo
wygodnie

Usługa obejmuje: analizę umowy do 14 stron, wskazanie ewentualnych zagrożeń, zaproponowanie bezpiecznych postanowień i ich zredagowanie.

Cena usługi: 1 230 złotych